Green Leases – Chancen für den Einzelhandel

Der Einzelhandel steht seit einigen Jahren vor zahlreichen Herausforderungen. Insbesondere steigende Mieten und ein verändertes Konsumentenverhalten führen zu erschwerten Bedingungen für den stationären Einzelhandel. Auch die Anforderungen von Regulatorik und Stakeholdern zur Umsetzung von Kriterien in den Bereichen Environmental, Social and Governance („ESG“)* steigen. Dieser dynamische und von großer Komplexität geprägte Transformationsprozess erfordert auch im Einzelhandel ein Zusammenwirken von Vermieter:innen und Mieter:innen. Die vertragliche Grundlage hierfür bilden „Green Leases“. Diese sind auf eine nachhaltige Bewirtschaftung und Nutzung der Mietsache gerichtet und schaffen bei entsprechender Gestaltung hinreichend Flexibilität und Transparenz zur Hebung weiterer Nachhaltigkeitspotenziale sowie zur Erfüllung zunehmender gesetzlicher Anforderungen. Letztlich sind sie ein zentrales Instrument für die Umsetzung unternehmenseigener ESG-Strategien.

Rechtliche Anforderungen

In den letzten Jahren wurden verschiedene Kataloge mit „grünen“ Musterregelungen veröffentlicht. Ein einheitlicher Marktstandard und einschlägige Rechtsprechung stehen allerdings noch aus.

Grundsätzlich gilt auch für die Gestaltung von „Green Leases“ der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Dieser wird durch besondere Anforderungen wie etwa das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Formvorschriften (z.B. Schriftform) und allgemeine Rechtsgrundsätze (z.B. Grundsätze von Treu und Glauben) eingeschränkt. Zudem gilt es, Anforderungen an den Schutz von personenbezogenen Daten und Geschäftsgeheimnissen sowie etwaige steuerrechtliche Erwägungen (etwa bei Verpflichtungen, die eine Nachhaltigkeitsberatung seitens einer Vertragspartei begründen können) zu beachten.

Empfehlungen für die Vertragsgestaltung

Ein elementarer Baustein bei der Implementierung von „Green Leases“ ist die Schaffung eines gemeinsamen Nachhaltigkeitsverständnisses, bei dem auch das Ambitionsniveau der jeweiligen Parteien im Hinblick auf die „Green Leases“ berücksichtigt wird.

Grundsätzlich lässt sich für „Green Leases“, wie bei allen vertraglichen Klauseln, festhalten, dass diese stets für beide Parteien angemessen, transparent und flexibel sein sollten. Angemessen ist eine Klausel, wenn sie nicht eine der beiden Vertragsparteien inakzeptabel benachteiligt. Um dies belastbar beurteilen zu können, sollten die Folgen einer Regelung möglichst transparent gemacht werden.

Inhaltlich sollten „Green Leases“ vier ESG-bezogene Themenschwerpunkte abdecken:

• Bestimmung der Ziele zur Förderung einer ESG-konformen Nutzung einer Handelsimmobilie unter Heranziehung eines gemeinsamen Nachhaltigkeitsverständnisses;
• Schaffung von Anpassungsmöglichkeiten des Vertragsverhältnisses an künftige Entwicklungen (etwa in Markt und Regulatorik) durch Öffnungsklauseln und
• Datenaustauschregelungen.
• Kataloge mit weiteren Pflichten der Vertragsparteien bzgl. einer nachhaltigen Ausstattung, Bewirtschaftung und Nutzung der Mietsache.

In diesem Zusammenhang empfiehlt sich auch die Aufnahme von Regelungen zur Kostentragung. Kostenübertragungen auf Mieter:innen seitens Vermieter:innen müssen in angemessener Art und Weise erfolgen. Hierbei können z.B. Caps, also Kostenobergrenzen vereinbart werden.

Letztlich ist darauf zu achten, dass bei der Gestaltung von „Green Leases“ eine umfassende rechtliche Überprüfung sämtlicher relevanter Rechtsgebiete erfolgt. So sollte zum Beispiel vermieden werden, dass sich „grüne“ Regelungen in Widerspruch zu anderen Regelungen des Mietvertrages setzen, da sonst beide Regelungen unwirksam sein könnten.

Ausblick

Die Anforderungen der ESG-Transformation sind bereits jetzt klar erkennbar und in einem vorausschauend gestalteten Green Lease berücksichtigt. So sind die Vertragsparteien ideal positioniert, um gemeinsam auf die neuen Herausforderungen zu reagieren und insbesondere die Erfüllung der steigenden gesetzlichen Anforderungen sicherzustellen.

* Der Begriff „ESG“ wird in diesem Beitrag gleichbedeutend mit dem Begriff „Nachhaltigkeit“ verwendet.

Autorinnen:

Christiane Conrads LL.M., Partner | Global Real Estate ESG Leader, PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Melanie Linke, Senior Manager, PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Anja Franz, Manager, PricewaterhouseCoopers Legal AG Rechtsanwaltsgesellschaft

Michelle Sauer, Wissenschaftliche Mitarbeiterin, PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft